在增加供應(yīng)、對(duì)沖房?jī)r(jià)上有著重要作用的“限競(jìng)房”，近期在北京市場(chǎng)受到冷遇。
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至目前，北京市共有17個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目入市，供應(yīng)房屋9684套，面積63.3萬(wàn)平方米。但僅有8個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽記錄，簽約套數(shù)在1100套左右。按照這一比例計(jì)算，北京限競(jìng)房的網(wǎng)簽率僅為11%左右。
中原地產(chǎn)指出，即使算上所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售(已簽定書(shū)面購(gòu)房合同，但尚未履行網(wǎng)簽程序)，這17個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目的平均去化率也不足4成。
所謂限競(jìng)房，是指以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式供應(yīng)土地，并開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目。從今年6月開(kāi)始，北京的限競(jìng)房項(xiàng)目大規(guī)模入市，并對(duì)新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)帶來(lái)較大沖擊。但如此低的去化速度，令市場(chǎng)各方都始料未及。
由于限定了銷售價(jià)格并進(jìn)而壓縮了項(xiàng)目利潤(rùn)，限競(jìng)房這一品類并不受房企的歡迎。但如今，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”已成為北京的主流供地方式，限競(jìng)房也成為北京新房供應(yīng)的主體。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，拋開(kāi)品質(zhì)、區(qū)位、價(jià)格等表面因素，限競(jìng)房的遇冷，反映出北京新房供大于求的現(xiàn)實(shí)，新房市場(chǎng)將進(jìn)入買方時(shí)代，這也是長(zhǎng)期樓市調(diào)控的必然結(jié)果。
區(qū)域性供大于求
早在2010年，北京就率先進(jìn)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓試點(diǎn)，即在限定商品房最高銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。但在出讓了房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地塊后，這種方式一度絕跡。
2016年末，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”條款再度回歸，但比之前更加“完善”。商品房的銷售均價(jià)、最高價(jià)均得到限制，土地拍賣也被設(shè)置了最高限價(jià)，部分地塊還有配建要求。商品房用地的競(jìng)拍流程通常是：限房?jī)r(jià)——競(jìng)地價(jià)——地價(jià)達(dá)到最高上限——競(jìng)配建(保障房或自持商品房)面積——配建達(dá)到預(yù)設(shè)比例——競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。
從2017年末開(kāi)始，這種改進(jìn)版的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”成為北京土地出讓的主流模式。以該模式出讓的土地，從今年6月開(kāi)始形成大規(guī)模住房供應(yīng)，并被冠以“限競(jìng)房”的稱謂。限競(jìng)房的套型面積多在90平方米以下，且有5年的限售期限。
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至9月16日，北京共有17個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目入市，供應(yīng)房屋9684套，面積63.3萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目集中分布在房山、大興等區(qū)域，房山區(qū)域的限價(jià)水平通常在4萬(wàn)元/平方米左右，大興區(qū)則普遍被限制在5.2萬(wàn)元/平方米到5.5萬(wàn)元/平方米以下。
大興區(qū)某限競(jìng)房項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從蓄客階段開(kāi)始，情況就不順利。“首期拿證的房源有700套，前面蓄客1000組，但陸陸續(xù)續(xù)流失了一半。到9月開(kāi)盤時(shí)，才賣了200多套。”他說(shuō)，在以往市場(chǎng)好的時(shí)候，蓄客量可相當(dāng)于房源量的3-5倍，“開(kāi)盤售罄”更是家常便飯。
他表示，和同區(qū)域的商品房相比，限競(jìng)房本身就有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。作為首期入市的限競(jìng)房，已經(jīng)刻意壓低了價(jià)格，沒(méi)想到銷售還是不理想。
房山的部分限競(jìng)房項(xiàng)目也面臨同樣的問(wèn)題，一些項(xiàng)目還傳出降價(jià)消息。但截至記者發(fā)稿，相關(guān)房企并未確認(rèn)有降價(jià)的情況出現(xiàn)。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，限競(jìng)房去化率低的原因在于，短期內(nèi)供應(yīng)量過(guò)大，且項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重。“按照現(xiàn)有的供應(yīng)情況，大興區(qū)就將有16個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，潛在供應(yīng)量約7000套。”郭毅說(shuō)，今年全北京新房月均成交量?jī)H有2000多套，按照這個(gè)供應(yīng)節(jié)奏，區(qū)域性供大于求十分明顯。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在近期北京限競(jìng)房銷售中，一組購(gòu)房者參與3到4個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)的情況，并非個(gè)案。部分項(xiàng)目蓄客數(shù)量的“水分”，正源于此。
對(duì)于產(chǎn)品的同質(zhì)化，北京某房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人顯得頗為無(wú)奈。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)?shù)貎r(jià)、房?jī)r(jià)、配建規(guī)模都被限定后，商品房項(xiàng)目的利潤(rùn)變得十分有限，加上限競(jìng)房的面積也被限制，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上做文章的余地很小。“我們干的已經(jīng)不是開(kāi)發(fā)商的事，快變成‘代建商’了。”
緩解二手市場(chǎng)壓力
雖然限競(jìng)房銷售遇冷，但仍然吸納了一部分二手房市場(chǎng)的需求。
當(dāng)前北京商品房(不含保障房)總成交量約在1.8萬(wàn)-2萬(wàn)套的水平。其中，二手房交易量約占80%，新房占20%左右。郭毅認(rèn)為，今年5月以來(lái)，北京商品房交易總量沒(méi)有太大變化，但二手房月交易量從1.8萬(wàn)套降至1.5萬(wàn)套左右。這其中，限競(jìng)房的吸納作用不可忽視。
現(xiàn)階段，北京新房供應(yīng)主要有三類：自住型商品房、限競(jìng)房、純商品房。其中，前者帶有明顯的保障性質(zhì)，后者有“豪宅化”傾向，限競(jìng)房在這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的作用愈加重要。
由于北京土地出讓方式全面轉(zhuǎn)入“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，近期限競(jìng)房的供應(yīng)量明顯提升，如今已成為新房市場(chǎng)的供應(yīng)主體。
“目前北京成交了60多塊限競(jìng)房用地，規(guī)劃建筑面積將近550萬(wàn)平方米，大概能開(kāi)發(fā)6萬(wàn)多套限競(jìng)房。但北京新房市場(chǎng)的年成交量也就在兩三萬(wàn)套。”郭毅說(shuō)，限競(jìng)房的集中入市，不光使新房市場(chǎng)出現(xiàn)區(qū)域性供大于求，而是全面供大于求。
她認(rèn)為，限競(jìng)房真正的供應(yīng)高峰，要到明年才能出現(xiàn)。那個(gè)時(shí)候，限競(jìng)房所占的供應(yīng)比重會(huì)進(jìn)一步提高，房企也將面臨真正的去化壓力。
陳志對(duì)這一觀點(diǎn)表示贊同，但他同時(shí)指出了另一個(gè)現(xiàn)實(shí)。
“北京市場(chǎng)的需求總量是不變的，但在長(zhǎng)期的調(diào)控之后，市場(chǎng)已經(jīng)變得較為理性。”陳志說(shuō)，購(gòu)房者的預(yù)期穩(wěn)定，不擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，因此就不會(huì)有恐慌性購(gòu)房的行為。
他甚至認(rèn)為，在長(zhǎng)期調(diào)控的“熏陶”下，這種穩(wěn)定的預(yù)期將成為未來(lái)一段時(shí)間的常態(tài)。且隨著限競(jìng)房的進(jìn)一步供應(yīng)，新房市場(chǎng)供大于求的局面將進(jìn)一步確立，新房將進(jìn)入買方市場(chǎng)。“這還能在一定程度上緩解二手房市場(chǎng)的供需壓力。”
陳志表示，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)習(xí)慣這種局面。過(guò)去多年來(lái)，北京樓市在多數(shù)時(shí)間里都供不應(yīng)求，這不僅給房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力，也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上花的精力不多。他認(rèn)為，新房市場(chǎng)回歸“常態(tài)”，也有助于開(kāi)發(fā)商恢復(fù)“冷靜”，將精力真正放在產(chǎn)品的居住屬性本身。
郭毅也表示，限競(jìng)房因其較強(qiáng)的行政色彩而受到爭(zhēng)議，但在北京的調(diào)控框架下，開(kāi)發(fā)商很難繞開(kāi)，因此必須正視今明兩年的去化壓力。好消息在于，今年的土地市場(chǎng)已經(jīng)趨于冷靜，土地成本不高，至少明年限競(jìng)房的價(jià)格調(diào)整空間會(huì)更大。
