1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部等多部門發(fā)布通知，加強和改進住宅物業(yè)管理工作。當前，物業(yè)企業(yè)的業(yè)務邊界正在進一步拓展，從住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)轉向城市公共服務。大張旗鼓進入這個賽道的物業(yè)企業(yè)逐漸多了起來。

“我們請大家在我們自己的樓里面來開這么一個會，就是想告訴大家，我們做這個事兒(城市公共服務)是認真的，我們想一起來把這個事情做好。”效力萬科(000002.SZ/02202.HK)逾二十年的萬物云城首席執(zhí)行官何曙華在萬物云城第一屆供應商大會上，言語誠懇地對臺下一眾供應商合作伙伴說道。

此前，已有碧桂園服務(06098.HK)、保利物業(yè)(06049.HK)、融創(chuàng)物業(yè)(01516.HK)、招商積余(001914.SZ)等搶灘該領域。城市服務項目動輒百萬平方米，可以大規(guī)模擴張，物管企業(yè)正在加速入場，而具體的盈利模式，各大企業(yè)仍在探索中。

龍頭企業(yè)加速圈地城市服務

這場供應商閉門大會距離萬科物業(yè)專門辟出城市物業(yè)品牌不足三個月。

2020年10月24日，萬科舉辦中西區(qū)域媒體交流會，推出國內第一個以城市服務為定位的全新品牌——萬物云城。同時，萬科物業(yè)更名為萬物云，旗下社區(qū)服務、商企服務、城市服務三大業(yè)務板塊設置單獨的品牌，分別對應萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城。

相較于傳統(tǒng)的住宅物業(yè)、商企物業(yè)，萬科物業(yè)在城市物業(yè)領域的布局要晚得多。2018年9月，從珠海橫琴起步，萬科物業(yè)開始布局城市物業(yè)服務，并將目光聚焦在新城新區(qū)。

碧桂園服務在城市服務的探索比萬科物業(yè)還要早一些。

2015年，碧桂園服務與陜西省韓城市政府達成戰(zhàn)略合作關系，共同出資成立韓城碧桂園城市服務有限公司，啟動城市物業(yè)服務新模式。

近一年，碧桂園服務通過收并購市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化等城市服務上下游產業(yè)鏈方式，深度布局城市物業(yè)服務業(yè)務。

頭部物企率先入局的還有保利物業(yè)。它于2016年，進駐浙江嘉興的西塘古鎮(zhèn)，開啟城市物業(yè)進駐公共服務領域實踐。近一年以來，保利物業(yè)向城鎮(zhèn)景區(qū)、學校及軌道交通物業(yè)三大核心業(yè)態(tài)聚焦。

在2020年10月26日通過上市聆訊的融創(chuàng)物業(yè)，也在加緊布局城市服務業(yè)務。

2020年9月，融創(chuàng)物業(yè)先后與南昌市政公用資產管理有限公司、天津市南開區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市服務整合管理領域展開深度合作。

此外，招商積余雙品牌均在城市新區(qū)落子，借助母公司資源，2019年9月，招商物業(yè)在海南三亞崖州灣科技城試點首個城市服務項目;2020年5月，中航物業(yè)通過市場化招投標，獲取青島市即墨經濟開發(fā)區(qū)城市空間物業(yè)綜合服務項目。截至目前，招商積余在政府物業(yè)、物流園區(qū)、醫(yī)院物業(yè)等城市物業(yè)多個細分領域均有涉足。

物業(yè)企業(yè)對于城市物業(yè)服務流露出濃厚的興趣。

萬物云城已有“百城計劃”：在京津冀、長三角、大灣區(qū)三個核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟南7個重點城市，計劃三年內落地100個城市服務項目。

據不完全統(tǒng)計，縣及縣以上的新城新區(qū)的數(shù)量超過3500個。萬物云城2020年的城市服務合同收入錄得12.5億元。萬物云城稱，到2021年，合同收入要達到27億元，2022年為60億元，2023年則可實現(xiàn)100億元。這意味著，萬科物業(yè)城市服務戰(zhàn)略有極大的布局空間。

將目光放到了全國超過3.8萬個城鎮(zhèn)的保利物業(yè)同樣對這個領域抱以期待。保利物業(yè)總經理吳蘭玉等核心高管人士幾乎都有提及鄉(xiāng)鎮(zhèn)是中國城市化發(fā)展過程中最需要加速提效的地方，這恰是保利物業(yè)大有可為的空間。

招商積余在2020年中報中也指出，城市服務作為新的藍海市場，成為各頭部物業(yè)公司發(fā)展的新領域。

就當前城市服務擴展方來看，物業(yè)企業(yè)對于城市服務業(yè)務的布局仍在加速。碧桂園服務、萬科物業(yè)、保利物業(yè)、中海物業(yè)(02669.HK)、招商積余、融創(chuàng)服務、佳兆業(yè)美好、雅生活服務(03319.HK)、龍湖智慧服務等企業(yè)在加速搶占城市服務賽道。

短期盈利弱

諸多企業(yè)相繼入局城市物業(yè)服務，背后離不開看似樂觀的收入前景。

萬科物業(yè)CEO朱保全曾公開透露，2019年珠海橫琴“物業(yè)城市”帶來的收入大約有5億元。若未來三年成功落地100個項目，城市服務為萬科物業(yè)帶來的收入或至少達到500億元，將大概率超過萬科住宅物業(yè)。

在具體到城市物業(yè)服務落地的打法上來看，萬物云城主要布局在一二線城市項目，碧桂園服務主要布局三四線城市，保利物業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣布局為主。

在項目承接方式上，萬物云城主要分為兩大類，包括股權合作和合同委托;保利物業(yè)通常為獨資，不涉及股權合作;碧桂園服務與政府部門或當?shù)仄髽I(yè)合資。

由于城市物業(yè)服務涉及各項市政服務和盤活社會資源等領域，政府在選擇物企的時候，對其體量和專業(yè)化水平要求嚴、標準高。

此前就有佳兆業(yè)美好內部人士告訴第一財經記者，現(xiàn)階段城市物業(yè)服務具有高門檻、高投資和低產出的特點，不適合絕大部分物企去試水。

“大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)不會貿然進入城市物業(yè)服務，多會擇機諸如上市后，有選擇性地進入部分領域開始摸索城市物業(yè)服務領域經驗。”該佳兆業(yè)美好內部人士坦言，由于物業(yè)短時間難以擺脫勞動密集型行業(yè)屬性，人力成本屬于開支大頭，城市物業(yè)服務毛利狀況并不明顯勝于住宅物業(yè)。

深圳一家中型券商機構的劉姓地產行業(yè)分析師向第一財經記者分析道，絕大多數(shù)受訪企業(yè)對于城市物業(yè)服務秉持著謹慎樂觀的態(tài)度。“不少進軍城市物業(yè)服務的頭部物業(yè)企業(yè)，它的城市物業(yè)服務毛利率也僅停留于10%左右，和住宅物業(yè)相近，企業(yè)更多是將城市物業(yè)服務視為戰(zhàn)略性業(yè)務在做長線布局。”

以保利物業(yè)為例，在管面積占比48.9%的公共服務領域，營收約4.18億元，約占物業(yè)管理服務總收入12.5%。相較之下，在管面積占比不到2.7%的商業(yè)及寫字樓的物管收入卻約達4.99億元，約占物業(yè)管理服務總收入13%。

長期來看，城市服務的增長空間很大。華泰證券研報稱，僅市政環(huán)衛(wèi)就能夠為物業(yè)管理行業(yè)帶來16%的營收增量。2019年中國市政環(huán)衛(wèi)市場規(guī)模為3171億元，預計2020~2024年的復合年增長率為7%，2020年市場規(guī)模有望達到4352億元。

城市服務對物業(yè)公司資源統(tǒng)籌和服務能力要求較高，頭部公司憑借資源優(yōu)勢和高水平服務參與優(yōu)勢更加明顯。

城市物業(yè)服務領域正成為物管企業(yè)競逐的新賽道。

萬物云城等越來越多的物業(yè)企業(yè)在同步加大在物業(yè)數(shù)字化領域的投入。萬物云城在城市服務中有著成熟且多元的空間管理經驗和多款成熟智能化服務平臺，兩年內已經落地10城16個項目。上述券商人士也坦言，伴隨網格化管理，人機協(xié)同，移動化、工單化、數(shù)字化評估等智慧手段的推進，勢必會壓低成本投入，拉升毛利率，營收可期。

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