3月5日，全國兩會召開，政府工作報告中與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容如下：“深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”;“保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供給、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”
點評：
新型城鎮(zhèn)化和“三穩(wěn)”大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來多元化發(fā)展機遇
我們認(rèn)為隨著新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，房企對高能級城市住宅用地爭奪激烈，地價上漲壓力較大。當(dāng)前官方表態(tài)旨在增加住宅用地供應(yīng)和土拍信息透明度提升，以此穩(wěn)定需求過旺而推動的住宅用地成交價格持續(xù)上漲，即通過“增供給”+“穩(wěn)預(yù)期”來“穩(wěn)地價”和“穩(wěn)房價”，對行業(yè)的ROE水平影響相對中性。詳見2021年3月1日公開報告《地產(chǎn)開發(fā)影響中性，建議關(guān)注多元化業(yè)務(wù)機遇——對自然資源部官方回應(yīng)網(wǎng)傳“相關(guān)城市集中供地”的點評》。
對于政府提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房，我們認(rèn)為房企應(yīng)充分發(fā)揮品牌優(yōu)勢和客戶群優(yōu)勢，積極切入存量運營(如長租公寓)和生活服務(wù)(如物業(yè)服務(wù))，積極承擔(dān)起必要的社會責(zé)任，同時也在其中挖掘多元化發(fā)展機遇。
我們前期報告中提出，房企盈利模式將逐步轉(zhuǎn)變，從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”轉(zhuǎn)變;優(yōu)秀開發(fā)商逐步切入生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，探索“空間建造”和“生活服務(wù)”的統(tǒng)一發(fā)展，“硬件”+“軟件”輕重并舉，利用長期地產(chǎn)開發(fā)積累的豐富空間經(jīng)驗、巨大客戶群、品牌知名度，快速切入存量運營和生活服務(wù)行業(yè)，開始形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。
詳見2016 年 8 月8日公開報告《城市化下半場，房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變與價值重構(gòu)》、2017年12月25日公開報告《2018:前路漸明，四大紅利與房企進(jìn)化——房地產(chǎn)行業(yè)2018年投資策略》。
我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資監(jiān)管趨嚴(yán)，有息負(fù)債增長受限，項目層面“真股權(quán)”融資需求增強，房地產(chǎn)股權(quán)投資基金迎發(fā)展契機。詳見2020年8月24日公開報告《豐富長效機制內(nèi)涵，地產(chǎn)股權(quán)基金迎接發(fā)展契機——對 2020 年 8 月 20 日重點房企座談會的點評》。
風(fēng)險分析：全球通脹預(yù)期和大宗商品上漲或?qū)е聡鴥?nèi)利率有上行壓力，或?qū)Y金密集型的地產(chǎn)開發(fā)板塊造成潛在影響;新冠疫情和中美貿(mào)易摩擦或?qū)е聡鴥?nèi)部分行業(yè)發(fā)展和就業(yè)情況不及預(yù)期，進(jìn)而影響居民收入和信貸擴張;房企“三道紅線”疊加債務(wù)集中償還期，部分房企或出現(xiàn)信用違約。
