因未能及時(shí)披露信息、被列為不合規(guī)發(fā)行人等因素，蛋殼公寓被紐交所啟動(dòng)摘牌程序，股票交易被停止，這再度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓關(guān)注。在近期舉行的浦江住房租賃高峰論壇上，多位業(yè)內(nèi)人士表示，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，應(yīng)著重解決供需錯(cuò)配，落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，同時(shí)完善長(zhǎng)租房行業(yè)監(jiān)管，嚴(yán)格監(jiān)管“租金貸”等行業(yè)亂象，解決青年安居痛點(diǎn)。
超大城市發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，破解青年安居痛點(diǎn)
上海日前發(fā)布的《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》中，“探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購(gòu)房和租賃政策”這一表述引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。意見強(qiáng)調(diào)，五個(gè)新城將強(qiáng)化人才引進(jìn)政策，探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購(gòu)房和租賃政策，研究完善租購(gòu)并舉、租售銜接的人才住房政策。
“到2035年，5個(gè)新城各集聚100萬(wàn)左右常住人口，基本建成長(zhǎng)三角地區(qū)具有輻射帶動(dòng)作用的綜合性節(jié)點(diǎn)城市。”實(shí)施意見提出，針對(duì)位于重要區(qū)域廊道上、發(fā)展基礎(chǔ)較好的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個(gè)新城，提出加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見。
“大力發(fā)展租賃住房，既是貫徹中央精神的具體體現(xiàn)，也是上海住房發(fā)展改革創(chuàng)新的內(nèi)在要求，更是解決上海住房突出問題的重要舉措。”上海市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)陳寅說，當(dāng)前，上海住房租賃市場(chǎng)仍處于從成長(zhǎng)期向成熟期演進(jìn)，從無序生長(zhǎng)期向規(guī)范發(fā)展期過渡的初級(jí)階段。
受多方因素影響，一線城市住房租賃市場(chǎng)熱度波瀾不驚。2021年一季度，58同城、安居客監(jiān)測(cè)的19個(gè)城市的平均租金為每平方米每月40.0元，同比下降1.4%。一線城市中，北京、上海平均租金同比下降，廣州、深圳租金有一定程度上漲。
近年來，隨著租購(gòu)并舉政策加快推進(jìn)，越來越多的企業(yè)參與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。上海市房屋管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)化主體的參與對(duì)于增加租賃住房供給、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提升租賃產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)發(fā)揮著積極作用。政策層面將持續(xù)鼓勵(lì)和支持機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)健康發(fā)展。
住房租賃市場(chǎng)供需存錯(cuò)配，宜構(gòu)建穩(wěn)定的租賃關(guān)系
魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席執(zhí)行官柳佳說，住房租賃市場(chǎng)供需矛盾存在三個(gè)方面的錯(cuò)配，一是戶型錯(cuò)配，大戶型房源多，小戶型房源供應(yīng)少，住房租賃企業(yè)的參與可以補(bǔ)充中小戶型房源供應(yīng)的缺口;二是地段錯(cuò)配，交通不便的遠(yuǎn)郊區(qū)域租賃房源供應(yīng)多，市區(qū)、核心城區(qū)租賃房源少，職住不平衡問題突出，通過盤活、改造中心城區(qū)的閑置物業(yè)能夠解決地段錯(cuò)配的問題;三是價(jià)格錯(cuò)配，面向城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)人員的低總價(jià)租賃房源相對(duì)較少。
此外，上海交通大學(xué)陸銘團(tuán)隊(duì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過多年發(fā)展，中國(guó)大城市也出現(xiàn)倫敦、東京等城市20世紀(jì)八九十年代出現(xiàn)的人口回流中心城區(qū)現(xiàn)象。“在2008年左右，上海新增生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)崗位大量集聚在中心城區(qū)趨勢(shì)就已顯現(xiàn)，因此，上海出現(xiàn)人口重回中心城區(qū)現(xiàn)象并不意外。”
專家指出，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，現(xiàn)階段還應(yīng)繼續(xù)加快完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，進(jìn)一步細(xì)化落地金融、稅收、土地等配套政策。房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展需要相對(duì)便宜的土地和房源取得，相對(duì)長(zhǎng)期、低成本的資金支持，行業(yè)底層信用體系的構(gòu)建等。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)認(rèn)為，長(zhǎng)租房一次性投入大，資金回收周期長(zhǎng)，具有不同于傳統(tǒng)商品房開發(fā)銷售特別是預(yù)售模式的投資回報(bào)特性。租金回報(bào)率過低極大影響了市場(chǎng)主體持續(xù)參與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的積極性?，F(xiàn)階段應(yīng)從降低租賃住房取得成本，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、提高經(jīng)營(yíng)收入等方面，提高住房租賃收益率。
專家建議，在土地政策方面，可探索土地出讓價(jià)款按年分期支付、參考周邊租金水平倒算土地價(jià)格等，降低土地成本。在融資方面，加快住房租賃領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展，同時(shí)允許和鼓勵(lì)一些社?；?、保險(xiǎn)資金、住房公積金等資金進(jìn)入到長(zhǎng)租房市場(chǎng)中。
整體來看，當(dāng)前住房租賃行業(yè)頂層制度設(shè)計(jì)開始加快，行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)也正逐步建立完善。業(yè)內(nèi)人士指出，以集中建設(shè)的租賃式社區(qū)為例，這些租賃房源上市后涉及的租金和服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定，以及納入社區(qū)管理后相關(guān)公共配套服務(wù)如何保障，都需要明確規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以構(gòu)建穩(wěn)定的租賃關(guān)系。
柳佳認(rèn)為，在行業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境向好的大勢(shì)下，住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)要“放慢腳步、練好內(nèi)功”，借助信息化、智能化手段，提升服務(wù)品質(zhì)和效率。
專家指出，應(yīng)發(fā)揮不同市場(chǎng)主體發(fā)揮在產(chǎn)品、資金、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等不同環(huán)節(jié)的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)分工與協(xié)作，提升行業(yè)服務(wù)效率和質(zhì)量。比如，金融機(jī)構(gòu)在租賃住房房源籌集和資金方面具有優(yōu)勢(shì)，而一些市場(chǎng)化住房租賃機(jī)構(gòu)具有運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，雙方合作有利于各市場(chǎng)主體優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，加快培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)。
