3月31日下午，高力國際發(fā)布2022年一季度華北區(qū)商業(yè)地產報告。報告顯示，截止到2022年一季度末，北京甲級寫字樓市場凈吸納量約為10.2萬平方米，基本已回歸到2019年的水平。

在供應方面，一季度僅有位于燕莎市場的一個新項目入市，帶來6.5萬平方米的新增供應量。在空置率方面，整體市場小幅去化，空置率環(huán)比微降0.1個百分點至14.9%;在租金方面，延續(xù)底部震蕩的走勢，環(huán)比微漲0.4%至342元每月每平方米，繼去年三季度后再次實現(xiàn)環(huán)比正增長，租金企穩(wěn)回升的趨勢正在加強。

“在今年寫字樓市場中，CBD和麗澤商圈租賃交易表現(xiàn)值得期待。”高力國際中國區(qū)董事、辦公樓研究負責人陸明向《證券日報》記者表示，CBD已經(jīng)連續(xù)兩個季度租金漲幅超過1%，上一次出現(xiàn)連續(xù)兩個季度上漲還要追溯到2017年。此外，因為14號線的貫通，麗澤商圈的性價比競爭力進一步提升，市場表現(xiàn)較好。

互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)租賃成交放緩

從子市場表現(xiàn)來看，“一季度CBD商圈內近40棟甲級寫字樓中，有近一半的樓宇出現(xiàn)不同程度的租金上漲，僅有3棟樓宇出現(xiàn)小幅下調，子市場平均租金環(huán)比上漲1.5%至361元每月每平方米。”高力國際華北區(qū)戰(zhàn)略客戶服務部高級董事李娟向《證券日報》等媒體表示，此外，由于極具競爭力的租金性價比，麗澤商圈在今年仍將成為最炙手可熱的子市場之一。

不過，一季度，北京辦公樓市場最大的變化來自于產業(yè)園市場，這些變化主要集中在行業(yè)需求側。從市場數(shù)據(jù)來看，一季度產業(yè)園市場基本處于穩(wěn)定狀態(tài)，整體空置率維持在14.6%，租金穩(wěn)定在130元每月每平方米。

根據(jù)高力國際上述報告顯示，從一季度全市場的租賃成交來看，金融行業(yè)占比達到37%，而互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的占比大幅下降至22%左右，相比以往季度超過50%的成交占比，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在一季度的擴張速度明顯大幅放緩。

在高力國際看來，一方面，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的內部調整速度非常快，近期的業(yè)務、人員和組織架構等調整將帶來辦公租賃面積的變化;另一方面，去年頭部大廠成交租賃面積近百萬平方米，今年本身就存在辦公空間整合需求。

“互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，轉向以反壟斷、反不正當競爭和防止資本無序擴張為原則的具有針對性的合規(guī)性監(jiān)管。”高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海向《證券日報》記者表示，這也意味著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)開始告別野蠻生長，進入精耕細作的技術創(chuàng)新發(fā)展的新階段，但以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。

寫字樓市場邁入“去化周期”

從2021年二季度開始，北京整體寫字樓市場需求報復性反彈不再持續(xù)，凈吸納量逐步回歸常態(tài)，市場環(huán)境也在最近幾個月發(fā)生了新變化。

根據(jù)高力國際上述報告顯示，2018年到2021年，北京寫字樓市場年均新增供應量接近80萬平方米，今年的供應量將大幅減少。市場供需比在2020年觸及高點后已經(jīng)大幅回落，未來也將維持在較低水平。

值得關注的是，2022年第一季度，北京一季度商業(yè)地產大宗交易成交金額達30億元，成交面積約15萬平方米，均為投資型交易，可見投資市場正在回暖。從疫情發(fā)生以來的核心城市商業(yè)地產市場表現(xiàn)，投資人愈發(fā)青睞北京商業(yè)地產市場，尤其是寫字樓大宗交易市場，預計接下來交易會逐步企穩(wěn)。

總體而言，2022年一季度，在市場去化方面，北京寫字樓市場變化主要表現(xiàn)為兩個特征，一是頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴張的戛然而止導致市場去化不如預期;二是甲級寫字樓市場得益于金融企業(yè)在一季度實現(xiàn)歷史平均水平的去化量。

高力國際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難表示，從目前市場表現(xiàn)來看，北京寫字樓市場已經(jīng)進入去化周期，預計將持續(xù)3到4年，后續(xù)走勢取決于需求端的強度，大環(huán)境或將更有利于業(yè)主，留給企業(yè)租戶進行抄底的時間窗口期將越來越短。

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