近年來，物流領(lǐng)域的政策支持持續(xù)發(fā)力。在2022年《政府工作報告》及近日國務(wù)院官網(wǎng)公布的《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》等多個重要政策文件中，流通體制改革與物流體系建設(shè)等關(guān)鍵詞屢被提及。在產(chǎn)業(yè)和消費升級兩大驅(qū)動力下，物流地產(chǎn)正成為我國房地產(chǎn)市場中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。巨大的市場需求、相對可觀的投資回報率及謀求轉(zhuǎn)型等諸多因素的疊加，更使得近年來包括房企在內(nèi)的各路“玩家”頻繁搶灘物流地產(chǎn)市場。

我國人均物流設(shè)施面積較低

得益于內(nèi)需消費的韌性與活力、第三方物流的穩(wěn)步發(fā)展、電子商務(wù)領(lǐng)域的拓展和傳統(tǒng)零售及制造業(yè)的堅實支撐，我國物流地產(chǎn)在過去若干年獲得了巨大發(fā)展。

1998年至今，我國物流地產(chǎn)主要經(jīng)歷了起步期、高速發(fā)展期、成熟發(fā)展期三個發(fā)展階段。而所謂物流地產(chǎn)，是指投資商根據(jù)物流企業(yè)客戶需要選擇合適地點，投資和建設(shè)的物流設(shè)施。包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，相比于其他國家，我國物流市場仍擁有廣闊的市場前景。

據(jù)第一太平戴維斯近日發(fā)布的《2022中國物流地產(chǎn)報告》顯示，目前我國人均擁有甲級物流設(shè)施0.06平方米，與國外多個重點城市相比面積較低，未來仍存廣闊的增容空間;此外，我國物流倉儲成交額(僅包含超過人民幣1億元的倉儲物流及冷鏈物流成交)也已由2015年的50億元左右升至2021年超過300億元。

逐年遞增的數(shù)據(jù)，反映出持續(xù)增長的市場需求;而物流地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的蓄勢而發(fā)，也成了包括房企在內(nèi)眾多投資者關(guān)注的焦點。“目前物流地產(chǎn)的參與者主要為物流商、房地產(chǎn)開發(fā)商、基金機構(gòu)及電商企業(yè)四類。”克而瑞研究指出，當(dāng)前物流地產(chǎn)受到各路資本青睞，熱度不減。“在市場環(huán)境波動下，不少房企開始轉(zhuǎn)做物流行業(yè)，試圖打開新藍(lán)海。”

克而瑞研究中心從進(jìn)入模式及參與程度的不同，將房企布局物流地產(chǎn)分為四種模式。第一種是由房企主導(dǎo)運營的，通過設(shè)立獨立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運營;第二種是房企通過收購參股物流企業(yè)，布局物流地產(chǎn);第三種和第四種分別是房企與物流企業(yè)、電商企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作。

回報相對穩(wěn)定成“韌性”板塊

物流地產(chǎn)相對穩(wěn)定、長期、低風(fēng)險的回報，許是其近年來頗受青睞的原因之一。自疫情暴發(fā)后，物流倉儲一度成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“最具韌性的地產(chǎn)板塊”，房企也紛紛邁入該賽道。第一太平戴維斯中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人羅瑾表示，當(dāng)下已有越來越多的房企選擇以物流為切入口，進(jìn)入人們的日常生活細(xì)節(jié)。據(jù)悉，目前萬科、遠(yuǎn)洋、碧桂園、融創(chuàng)等房企已入局該板塊，物流地產(chǎn)行業(yè)的新晉競爭者逐漸增多。究其原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要有三點。

“一是來自政策層面的支持。”世邦魏理仕相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，自2021年以來，國家政策持續(xù)大力支持物流發(fā)展建設(shè)，推動現(xiàn)代物流逐步向智能化和自動化發(fā)展。房企也隨之加快投入倉儲機器人等新興技術(shù)以實現(xiàn)“科技賦能物流地產(chǎn)”。其二，房企洞察了物流地產(chǎn)板塊存在的巨大發(fā)展空間，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的融合也進(jìn)一步推動了倉儲物流的發(fā)展。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來物流地產(chǎn)行業(yè)將從“散亂差”逐步走向規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化。第三，在謀求轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)上，房企將自身多元化發(fā)展的需要重新定位，將目光聚焦于物流地產(chǎn)板塊。

當(dāng)下，隨著房地產(chǎn)市場面臨更多的不確定性，物流地產(chǎn)的重要性及優(yōu)勢也隨之凸顯。一方面，物流地產(chǎn)不僅有各項業(yè)務(wù)產(chǎn)出收益，同時還有土地增值及其他來源收益;另一方面，該板塊的利潤回報可觀，相關(guān)資料顯示，一線城市物流地產(chǎn)的回報率達(dá)6%-8%。

放眼未來，業(yè)內(nèi)人士表示，物流地產(chǎn)或?qū)⒋嬖谒拇筅厔荩憾囝I(lǐng)域持續(xù)支持布局高標(biāo)倉、供應(yīng)聚焦關(guān)鍵消費樞紐及衛(wèi)星城市、智慧倉儲及可持續(xù)方向是改造重點、多元投資機會來臨。且伴隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇，物流需求將會不斷升級，物流地產(chǎn)板塊將迎來全新的發(fā)展格局。

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