超預(yù)期下調(diào)!5月20日，最新一期LPR(貸款時(shí)長(zhǎng)報(bào)價(jià)利率)報(bào)價(jià)出爐：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。正如市場(chǎng)預(yù)期，LPR利率調(diào)降了，但超出意料在外的是，這次單獨(dú)下調(diào)了5年期以上LPR利率，且下調(diào)幅度達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。

作為房貸定價(jià)的錨，對(duì)于購房者而言，在加點(diǎn)基數(shù)不變的情況下，5年期以上LPR利率的下調(diào)將減少房貸支出。接受第一財(cái)經(jīng)采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，這意味著支持剛需住房需求金融政策力度有所加大;另一方面，隨著5年期以上LPR的調(diào)整，存量按揭房貸成本也下調(diào)，有助于減輕存量購房者按揭還款負(fù)擔(dān)，提振消費(fèi)需求。

從更廣泛的層面看，LPR的下調(diào)不僅對(duì)房市有影響，也將影響各行各業(yè)，惠及更多主體。作為中長(zhǎng)期貸款定價(jià)的參考，5年期以上LPR降低有助于促進(jìn)中長(zhǎng)期貸款企穩(wěn)回升，提振企業(yè)融資需求。

房貸利率有望再下調(diào)

近日來，樓市頻頻迎來好消息。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，稱對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。按照當(dāng)時(shí)5年期以上LPR報(bào)價(jià)計(jì)算，房貸利率最低可至4.4%。

而在此前，國(guó)內(nèi)房貸利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一直按照央行在2019年8月出臺(tái)的相應(yīng)規(guī)定實(shí)施，即首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR率加60個(gè)基點(diǎn)。

5月20日，5年期以上LPR利率大幅調(diào)降，這意味這購房者的房貸有望再度降低。一方面，對(duì)于新增購房者來說，在前期基礎(chǔ)上，房貸利率最低可降至4.25%;另一方面，對(duì)于存量房貸而言，利率調(diào)整的具體時(shí)間要看貸款重定價(jià)日，如果重定價(jià)日為5月20日之后的日期，那么則可執(zhí)行新的利率。

舉例來看，以100萬貸款本金、30年等額本息的償還方式的案例進(jìn)行計(jì)算。若不考慮央行房貸利率下限下調(diào)的政策，此時(shí)，若房貸利率從4.6%下調(diào)為4.45%，那么月供額將從5126元變?yōu)?037元，減少了89元，一年減少1068元，合計(jì)減少約3.2萬元。

若考慮央行房貸利率下限下調(diào)的政策，此時(shí)，疊加LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和銀行下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的雙重因素，實(shí)際房貸利率就可以變?yōu)?.25%。根據(jù)房貸利率從4.6%下調(diào)為4.25%，其月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少了207元，一年減少2484元，合計(jì)減少約7.45萬元。

不過，還需注意的是，按照國(guó)內(nèi)房貸利率的區(qū)域特點(diǎn)，最終各地方銀行機(jī)構(gòu)是否落地實(shí)施還存在不確定性。而且在實(shí)際情況中，第一財(cái)經(jīng)記者了解到，不同銀行也會(huì)根據(jù)貸款人的資質(zhì)、當(dāng)時(shí)外部環(huán)境等對(duì)加點(diǎn)基數(shù)做出不同調(diào)整。

央行此前也表示，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，央行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

但對(duì)于銀行來說，相比其他資產(chǎn)，住房按揭貸款仍屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，存在加大投放的動(dòng)力。民生銀行首席研究員溫彬分析稱，4月居民部門住房貸款減少了605億元，同比少增4022億元，反映出居民的購房意愿回落。本月5年期以上LPR下降15BP，總體上會(huì)降低購房成本，有助于滿足居民的合理購房需求和促進(jìn)消費(fèi)。

光大銀行宏觀分析師周茂華也對(duì)記者表示，5年期以上LPR報(bào)價(jià)利率下調(diào)，直接利好制造業(yè)與房地產(chǎn)，市場(chǎng)信心逐步回暖，年內(nèi)房地產(chǎn)與制造業(yè)復(fù)蘇加快將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)和投資反彈，內(nèi)需動(dòng)能有望穩(wěn)步恢復(fù)。

LPR緣何非對(duì)稱降息

事實(shí)上，市場(chǎng)對(duì)于本次5年期以上LPR大幅下調(diào)較為意外。LPR由兩部分組成，即公開市場(chǎng)操作利率與加點(diǎn)，其中公開市場(chǎng)操作利率主要指中期借貸便利(MLF)利率。一般而言，MLF如果未變，LPR難以變動(dòng)。而本月5年期以上LPR調(diào)降，為2019年LPR新機(jī)制以來第一次。

“著眼于激發(fā)市場(chǎng)主體信貸需求，穩(wěn)住樓市運(yùn)行，當(dāng)前推動(dòng)企業(yè)和居民貸款利率下降的迫切性很高。”東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，更為重要的是，受貨幣政策邊際向?qū)捦苿?dòng)，這段時(shí)間以銀行同業(yè)存單收益率為代表的市場(chǎng)利率大幅下行，加上近期監(jiān)管層在著力降低銀行存款成本，因此報(bào)價(jià)行下調(diào)LPR報(bào)價(jià)的動(dòng)力明顯增強(qiáng)，最終帶動(dòng)5月5年期LPR報(bào)價(jià)打破常規(guī)下調(diào)。

而之所以5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，而1年期LPR報(bào)價(jià)保持不動(dòng)，在業(yè)內(nèi)人士看來，這可能源于當(dāng)前企業(yè)貸款利率已處于改革開放四十年多年以來的最低點(diǎn)，而居民房貸利率仍然處于較高水平;而且，年初以來盡管房地產(chǎn)金融環(huán)境在持續(xù)回暖，但受疫情及行業(yè)本身運(yùn)行規(guī)律等因素影響，樓市下滑勢(shì)頭仍在延續(xù)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)正在加大。

其中，1~4月房地產(chǎn)投資增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的涉房消費(fèi)持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。由此，繼5月15日央行宣布下調(diào)首套房房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)后，5月主要針對(duì)居民房貸的5年期LPR報(bào)價(jià)也下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，表明當(dāng)前政策面對(duì)樓市的定向降息正在加碼，意在遏制房地產(chǎn)下滑勢(shì)頭。

周茂華也對(duì)記者表示，本次單獨(dú)調(diào)降5年期LPR利率，且幅度超預(yù)期，主要是三方面原因：一是，近幾個(gè)月實(shí)體經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期貸款需求偏弱，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低中長(zhǎng)期貸款利率成本，提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求;二是，近幾個(gè)月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)復(fù)蘇不理想，5年期報(bào)價(jià)利率下降有助于降低按揭貸款成本提振剛需住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行;三是，此前央行穩(wěn)增長(zhǎng)政策靠前發(fā)力，降準(zhǔn)，央行結(jié)存利潤(rùn)依法上繳，專項(xiàng)再貸款，優(yōu)化存款利率等，為銀行提供長(zhǎng)期限、低成本資金，為銀行金融機(jī)構(gòu)降低中長(zhǎng)期貸款利率成本營(yíng)造良好條件。

未來仍有調(diào)降空間

除了有利于房貸下降外，作為中長(zhǎng)期貸款定價(jià)的參考，5年期以上LPR的下調(diào)也有助于提振企業(yè)融資需求。4月企業(yè)部門票據(jù)融資加快增長(zhǎng)，而中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)乏力，反映出融資需求不足。而隨著利率調(diào)降，將降低中長(zhǎng)期融資成本，有助于幫助企業(yè)盡快扭轉(zhuǎn)預(yù)期、提振信心，加快完成復(fù)工復(fù)產(chǎn)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員、招聯(lián)金融首席研究員董希淼也對(duì)記者表示，當(dāng)前，1年期LPR已經(jīng)較低(1年期MLF操作利率為2.85%，點(diǎn)差85個(gè)基點(diǎn))，下降空間本已不大;而降低5年期以上LPR，可推動(dòng)降低企業(yè)中長(zhǎng)期貸款利率，提振企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)、擴(kuò)大投資的意愿和能力，從一季度和4月金融數(shù)據(jù)看，企業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速緩慢是較為突出的問題;同時(shí)，推動(dòng)降低居民住房貸款負(fù)擔(dān)。

而在此次LPR調(diào)整后，展望未來，多數(shù)市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，LPR仍有下調(diào)空間。王青分析，2021年四季度以來市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)政策收緊預(yù)期已較為充分，美聯(lián)儲(chǔ)也先后啟動(dòng)加息和減碼購債，但這并未影響國(guó)內(nèi)央行去年12月和今年4月兩度降準(zhǔn)及今年1月降息。由此，若6月乃至下半年早些時(shí)候降準(zhǔn)降息持續(xù)落地，LPR報(bào)價(jià)還會(huì)有一定幅度的下調(diào)空間。這也將帶動(dòng)企業(yè)貸款利率和居民房貸利率更大幅度下降。

溫彬也表示，當(dāng)前全球通脹高位波動(dòng)，主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策加快收緊，國(guó)際形勢(shì)更趨復(fù)雜多變。下一階段，預(yù)計(jì)貨幣政策將繼續(xù)發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大力度為困難行業(yè)、企業(yè)和人群紓困，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快企穩(wěn)回升，運(yùn)行在合理區(qū)間。

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