“運營近3萬間，累計開業(yè)4萬間，拓展規(guī)模4.5萬間”，2018年半年報中這些鮮活的數(shù)字，無不體現(xiàn)出在局者對于規(guī)模擴張的野心。
隨著房地產(chǎn)市場由增量轉(zhuǎn)向存量，圍繞存量資產(chǎn)運營和租賃的服務(wù)，成為房企布局的重點，萬科(000002.SZ)、龍湖(00960.HK)、旭輝(00884.HK)、碧桂園(02007.HK)等至少15家房企布局了長租公寓。
萬科表示，2018年將新增10萬間泊寓，龍湖冠寓的目標則是在2020年達到規(guī)模行業(yè)前三，碧桂園也稱三年內(nèi)沖擊100萬套長租公寓。
表面上看，這是一場關(guān)于規(guī)模的競賽，而背后，資金實力、品牌運營、后臺研發(fā)，才組成了無形的競爭。
規(guī)模戰(zhàn)
已在長租公寓市場打拼三年的世聯(lián)行(002285.SZ)，是為數(shù)不多在半年報中詳細披露公寓規(guī)模、出租率、續(xù)租率等指標的公司之一。
2018年上半年，其公寓管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入1.67億元，同比增長146.72%。2016年這個數(shù)字僅為0.43億元。
世聯(lián)行稱，其公寓業(yè)務(wù)已在30個城市布局，累計服務(wù)租客6.2萬人次，運營項目177個(包括包租及托管模式)，運營間數(shù)近3萬間，覆蓋核心一二線城市，運營6個月以上項目出租率超過90%。
“之前我們完成裝修并投入運營約3.5萬間，現(xiàn)在出于成本管理考慮，公司將收縮分散式公寓，專注精細化集中式公寓。”9月11日下午，世聯(lián)行證券事務(wù)部人士解釋。
針對不同群體，其推出了紅璞公寓、紅璞家寓和紅璞禮遇三類產(chǎn)品。其中，廣州、杭州、成都、武漢、西安、南京和鄭州被定位為紅璞公寓的7大重點城市。而家寓產(chǎn)品，落地武漢、蘇州、廣州等城市，出租率超過94%。
世聯(lián)行指出，自有渠道(如老客戶帶領(lǐng)新客戶簽約和非公寓線內(nèi)部轉(zhuǎn)介等渠道效果明顯)續(xù)租率明顯上升，保持在40%左右，同比漲幅14%。
值得一提的是，世聯(lián)行還完成以1.98億元間接收購杭州三箭裝飾工程有限公司100%股權(quán)的交易，從而獲得其持有的杭州昆侖工坊項目近1.5萬平方米的物業(yè)所有權(quán)，用作長租公寓運營。
同樣將公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個城市的還有房企龍頭萬科。
半年報顯示，萬科旗下長租公寓分為青年公寓(泊寓)、家庭公寓、服務(wù)式公寓，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，累計開業(yè)超過4萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率高達92%。
另一家規(guī)模房企龍湖集團，也在加速擴張長租公寓業(yè)務(wù)。
龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉在中期業(yè)績會上透露，截至上半年，龍湖冠寓已在16個城市開業(yè)，上半年累計開業(yè)超過2萬間，公寓整體出租率76.2%。而到今年年底，龍湖提出了累計開業(yè)6.5萬間的目標。
同為港股上市公司的旭輝集團，則在中報披露“公寓租賃及裝修服務(wù)收入677.3萬元”。
9月11日下午，旭輝人士告訴記者，“截至今年8月底，旭輝領(lǐng)寓拓展規(guī)模4.5萬間，已經(jīng)在上海、蘇州、杭州、成都、重慶、南京、北京、無錫、廈門等20個城市布局，續(xù)租率在50%左右。”
2016年至今，旭輝旗下長租公寓品牌領(lǐng)寓規(guī)劃了博樂詩服務(wù)公寓、柚米國際社區(qū)、菁舍青年公寓三個品牌。目前，其長租公寓開業(yè)項目平均出租率在85%以上。
起步較晚的碧桂園，于2017年正式成立長租事業(yè)部，公寓品牌名為BIG+碧家國際社區(qū)。
在中期業(yè)績說明會上，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經(jīng)理程光煜表示，截至今年6月底，長租業(yè)務(wù)在建房間數(shù)已超過2.1萬間，已獲取項目總房間數(shù)已超過2.4萬間。開業(yè)3個月的公寓平均出租率91%。
也有一些上市房企未在半年報中提及“長租公寓”的數(shù)據(jù)，如金地集團(600383.SH)僅提到商置的長租公寓板塊“運營穩(wěn)健”。
9月11日下午，金地集團證券事務(wù)部人士對此解釋，“公司該業(yè)務(wù)還在開拓階段，沒有單獨披露這一塊的數(shù)據(jù)。”
值得一提的是，2018年3月7日，金地集團的商業(yè)運營平臺金地商置(00535.HK)通過旗下深圳火花時代投資管理有限公司，以1166.7萬元出資接盤深圳長租公寓品牌“Warm+”(我們家)。
組合拳
為發(fā)力長租公寓，各大房企都打出了資金和運營的組合拳。
包括ABS、REITs在內(nèi)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，成為不少房企青睞的選擇。
今年2月2日，從發(fā)布長租公寓品牌到100億元REITs獲批，碧桂園一共用了44天。
此外，今年3 月 21 日，龍湖集團發(fā)行一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率 5.6%。8月，再發(fā)行二期20億元。
2018年8月9日，針對旭輝領(lǐng)寓的國內(nèi)首單民企長租公寓儲架式權(quán)益類REITs“高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱1號資產(chǎn)支持專項計劃”上市，框架30億元，首期發(fā)行規(guī)模為2.5億元。
幾乎同時，萬科完成15億元住房租賃專項公司債券發(fā)行，票面利率4.05%。
對于未來的打算，龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉表示，龍湖冠寓目標出租率88%-90%，成熟期35%左右毛利率 ，12%-15%凈利率?，F(xiàn)在冠寓在投入階段，但挑選物業(yè)非常謹慎。目前已開業(yè)房源20%是重資產(chǎn)，80%是輕中資產(chǎn)，即龍湖租過來再租這種模式。“但是我們強調(diào)p&l(損益表)，單方收益模型是賺錢的。”
旭輝集團總裁林峰也公開表示，所謂短期內(nèi)不盈利分兩塊去看，整體公司不盈利是因為前期投入較大，后臺研發(fā)、系統(tǒng)、品牌以及財務(wù)資本投入較大，但要做到每一家單列盈利。每一家單列盈利超過一定規(guī)模后，會把后臺成本覆蓋掉，時間一長，前期投入的系統(tǒng)成本也會分攤掉，這是趨勢。
未來3-5年內(nèi)，旭輝的長租公寓希望做到20萬間以上的規(guī)模，保持行業(yè)第一梯隊，前五位的規(guī)模。
碧桂園給自己的定位是“堅持做民生地產(chǎn)，定價將符合租客負擔能力，貼近市價”，其在年內(nèi)預(yù)計實現(xiàn)12個城市、46個項目同時開業(yè)。
對此，睿意德策略顧問部總經(jīng)理周長青分析，“長租公寓收益比較低，所以需要有足夠的規(guī)模效應(yīng)，才能確保規(guī)模經(jīng)濟性，所以會出現(xiàn)各家企業(yè)搶賽道的情況。”
他提到，“長租公寓有自持運營、二房東、管理輸出等三種商業(yè)模式，其中，自持運營回報率低，回收周期更長，對資金要求比較高，所以需要引入金融方面的資源。”
