上一期窩趣公寓長租課堂講到關(guān)于公寓店長的職責(zé)管理與案例分析。這一期我們來聊一聊門店籌開管理5大要素。

房東東：公寓門店籌開的主要流程是怎樣的？

窩趣公寓：一般情況下公寓籌開分為籌建和預(yù)售兩個大的板塊，兩大板塊根據(jù)時間的排布可以為5個節(jié)點(diǎn)。

第一個節(jié)點(diǎn)，主要是拿項(xiàng)目勘探階段，根據(jù)投資方的需求和實(shí)際情況確定項(xiàng)目改造的方案。按項(xiàng)目的投入和建設(shè)過程，項(xiàng)目可以劃分為重資產(chǎn)，中資產(chǎn)，還有輕資產(chǎn)。重資產(chǎn)地產(chǎn)系和城投系比較多，也就是從拿地建樓開始到項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施整體完善。中資產(chǎn)一般是從毛坯裝修起點(diǎn)開始，輕資產(chǎn)就是在營項(xiàng)目或者老舊改項(xiàng)目居多，和公寓關(guān)聯(lián)的酒店改造就屬于輕資產(chǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)情況情況設(shè)計(jì)部門和工程給出專業(yè)的設(shè)計(jì)和改造的具體方案。

確定了改造方案，接著進(jìn)入第二個節(jié)點(diǎn)，硬裝建設(shè)。在這個階段，運(yùn)營經(jīng)理就需要參與到籌備工作，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)地情況核對改造圖紙，結(jié)合運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)判斷項(xiàng)目的硬裝分區(qū)、軟裝布置是否存在缺陷或者不合理得地方。硬裝主要包括：基礎(chǔ)裝修、水電改造、弱電排布、消防工程等。一個項(xiàng)目的硬裝做的好，能給項(xiàng)目運(yùn)營過程帶來很大的幫助，例如：一個項(xiàng)目的硬裝質(zhì)量過關(guān)，運(yùn)營過程中需要維修的地方就少，客戶的入住體驗(yàn)會更好，為價格的提升奠定重要基礎(chǔ)。舉個例子：熱水器如果安裝在天花板上，提前預(yù)留檢修口，并做好排水管的預(yù)埋，能為客戶使用過程中減少很多不必要的麻煩。

硬裝基本完成后，進(jìn)入到第三個節(jié)點(diǎn)，軟裝布置。軟裝布置主要關(guān)注：家私家電、燈光、VI招牌、綠化等功能性配套的設(shè)施設(shè)備。運(yùn)營經(jīng)理需要從客戶的角度，考量軟裝的舒適性和視覺效果是否符合目標(biāo)客群的審美。例如：我們在打造房間樣板間的時候，需要根據(jù)房間的實(shí)際情況，判斷家具的尺寸是否是匹配房間空間，長租公寓和酒店不同，房間布置過滿客戶沒有了自行布置的空間，布置過空又沒有辦法給客戶創(chuàng)造好的品質(zhì)感受，因此在打樣的時候，一定要調(diào)整好尺度，盡可能滿足大部分目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)需求。

硬裝和軟裝基本完成，就到了第四個節(jié)點(diǎn)，工程收尾階段。這個階段，運(yùn)營經(jīng)理就要完成門店團(tuán)隊(duì)的組建。工程收尾的主要任務(wù)就是加快項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售階段，最大化的降低項(xiàng)目的空置時間，減少空置成本。在這個階段，需要完成3個方面的工作，第一是完成一房一驗(yàn)，跟進(jìn)房間精開荒及空氣治理工作；第二個是辦理相關(guān)的經(jīng)營證照，聯(lián)系相關(guān)的管理部門，如：街道、轄區(qū)派出所、消防管理部門等，為項(xiàng)目的合法合規(guī)經(jīng)營奠定基礎(chǔ)；第三個方面是為客戶的入住提前準(zhǔn)備好配套設(shè)施，如：房間的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)商引進(jìn)、快遞外賣的拿取等生活配套。

產(chǎn)品的基礎(chǔ)工作基本完成，就進(jìn)入籌開工作十分重要的預(yù)售節(jié)點(diǎn)。 要做好產(chǎn)品的預(yù)售，一定要對項(xiàng)目所在區(qū)域的深入調(diào)研，清晰周邊產(chǎn)品的價格、產(chǎn)品狀況、客戶從哪里來、如何成交客戶等，然后結(jié)合自身項(xiàng)目的情況，準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶，根據(jù)目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣制定銷售策略，充分利用線上線下渠道網(wǎng)羅目標(biāo)客戶。同時做好銷售準(zhǔn)備，帶看動線的規(guī)劃、管家的銷售培訓(xùn)、樣板間的衛(wèi)生情況，甚至溫度、氣味、視野等的調(diào)整，都能讓客戶對項(xiàng)目的第一印象大大加分，從而提升銷售的轉(zhuǎn)化率。

以上的5個節(jié)點(diǎn)，從拿到項(xiàng)目，到把項(xiàng)目推向市場，每一個環(huán)節(jié)都是項(xiàng)目籌開的重要節(jié)點(diǎn)。

房東東：公寓門店籌開如何合理安排員工的崗位職責(zé)？

窩趣公寓：門店籌開的前期，更多是依靠運(yùn)營經(jīng)理，因此一般我們會在項(xiàng)目收尾階段組建門店團(tuán)隊(duì)，主要是管家和保潔，管家在這個階段的工作主要是配合運(yùn)營經(jīng)理完成項(xiàng)目的一房一驗(yàn)，監(jiān)督精開荒工作的完成情況；配合運(yùn)營經(jīng)理進(jìn)行市場調(diào)研，和銷售渠道的鋪設(shè)。因?yàn)轫?xiàng)目的收尾階段，意味著預(yù)售也即將開始，因此這個階段保潔的工作也十分重要，保證銷售動線、樣板間、預(yù)售房間的干凈整潔，通風(fēng)舒適，提升客戶對項(xiàng)目的第一印象。

房東東：門店籌開管理需要注意哪幾點(diǎn)？

窩趣公寓：有以下4點(diǎn)。

從使用者的角度考慮產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性，功能性和舒適性 是否考慮得當(dāng)。

第二，產(chǎn)品的格調(diào)是否能滿足客戶的審美。

第三，籌建期間與相關(guān)部門形成有效溝通機(jī)制，高頻溝通，保證信息對稱。

第四，配合使用籌開進(jìn)度表，避免工作的遺漏，而且形成工作的閉環(huán)。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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